L’imposta di registro è stata istituita dal D.P.R. numero 131/1986, ed è un’imposta indiretta che risulta dovuta al momento della registrazione di una scrittura pubblica o privata. Il registro dove vengono scritti tutti gli atti è tenuto presso l’Agenzia delle Entrate.

I contratti di locazione devono essereregistrati, in via cartacea o telematica, presso qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza, sia per obbligo normativo, sia per dargli data certa, presentando il modello RLI. Nel caso in cui il contratto di locazione non venga portato a registrazione nei termini stabiliti, dai soggetti obbligati alla registrazione, il contratto di locazione è da considerarsi nullo. Per nullità del contratto deve intendersi la sua inopponibilità nei confronti di terzi in quanto, il contratto ha sempre forza di legge dalle parti ai fini civilistici (art. 1372 c.c.).

Il contratto di locazione, quindi, per poter avere efficacia verso terzi deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, se così non fosse, ovvero in caso di contratto d’affitto “in nero“, il proprietario ad esempio non potrebbe sfrattare l’inquilino moroso né quest’ultimo sarebbe tenuto a versare il canone di locazione. La Legge n. 190/2014, art. 1, commi da 634 a 640 ha introdotto una serie di disposizioni volte a consentire un ravvedimento operosodell’imposta di registro sui contratti di locazione con un limite temporale più ampio. Il ravvedimento operoso, infatti, è precluso solo se è già stato notificato un avviso di liquidazione dell’imposta di registro. Di seguito, andiamo ad analizzare le modalità operative per effettuare il ravvedimento operoso relativo all’imposta di registro sui contratti di locazione.

L’imposta di registro sul contratto di locazione

L’imposta di registro è commisurata al canone pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario, il quale può rivalersi sull’inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato. L’imposta di registro è dovuta nella seguente misura:

• Fabbricati ad uso abitativo: aliquota del 2% sul canone annuo di locazione. Se il locatore è una impresa ed applica l’IVA nel contratto di locazione, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro;
• Fabbricati strumentali per natura: (ad esempio, un edificio industriale, uno studio professionale, ecc.), affittati da soggetti titolari di partita IVA, aliquota dell’1%;
• Altri fabbricati – aliquota del 2%;
• Fondi rustici – aliquota dello 0,5%.

Tabella: imposta di registro sui contratti di locazione

FATTISPECIE DI APPLICAZIONE	ALIQUOTA IMPOSTA DI REGISTRO
Fabbricati ad uso abitativo	2% del canone annuo moltiplicato per ciascuna annualità.
Fabbricati strumentali per natura	1% del canone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA; 2% del canone negli altri casi.
Fondi rustici	0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualità.
Altri fabbricati	2% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualità.

L’imposta è dovuta con un minimo di 67,00 euro al momento della registrazione (il rinnovo per le annualità successive non prevede alcun importo minimo) ed ogni anno, al rinnovo del contratto. È, tuttavia, possibile versare l’imposta di registro per più annualità in un’unica soluzione fruendo, in tal caso, di una riduzione degli importi dovuti.

Quali sono le sanzioni in caso di ritardata o omessa registrazione del contratto di locazione?

Per la ritardata o l’omessa registrazione del contratto di locazione e per il parziale occultamento dell’imposta di registro si applicano le seguenti sanzioni amministrative pecuniarie:

• Dal 120% al 240% dell’imposta dovuta per omessa registrazione del contratto;
• Dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta per parziale occultamento del canone.

Tabella: sanzioni per ritardata o omessa registrazione del contratto di locazione

IMPORTO SANZIONE IMPOSTA REGISTRO	DESCRIZIONE CASISTICA
Dal 120% al 240 dell’imposta di registro	In caso di omessa registrazione del contratto
Dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta	In caso di parziale occultamento del canone di locazione

Ravvedimento operoso per omessa registrazione del contratto di locazione: adempimenti

In caso di ritardata o omessa registrazione di un contratto di locazione (registrazione dell’atto dopo i trenta giorni), la regolarizzazione avviene in due fasi. Si tratta delle seguenti:

• Deve essere effettuato il versamento dell’imposta di registro, maggiorata degli interessi legali e della sanzione ridotta con ravvedimento operoso. Il versamento deve essere effettuato attraverso la presentazione de modello F24 Elide (Risoluzione n. 14/E/2014);
• Deve essere effettuata la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Tale adempimento avviene attraverso la compilazione del modello RLI. Inoltre, deve essere effettuato il pagamento delle marche da bollo da 16 euro ogni 100 righe o 4 facciate del contratto (il versamento del bollo può avvenire con la marca o attraverso versamento con modello F24 Elide).

Il ravvedimento si perfeziona con l’ultimo adempimento, cioè con la richiesta di registrazione. È pertanto in relazione a tale adempimento che occorre verificare la tempestività della sanatoria e che non siano iniziate attività di controllo.

Come si calcola la sanzione ridotta con ravvedimento operoso?

Il primo adempimento legato alla regolarizzazione di un contratto di locazione non registrato riguarda il calcolo della sanzione dovuta sull’imposta di registro. Si tratta della sanzione ridotta ai sensi del co. 2 dell’art. 13 del D.Lgs. n. 471/97. La determinazione della sanzione avviene applicando all’imposta di registro dovuta sul contratto le seguenti percentuali di sanzione ridotta. Si tratta delle seguenti:

• 0,1% (1/5 di 1/10 del 15%, per ogni giorno), dal 1° al 14° giorno;
• 6,00% (1/10 del 60%) dal 15° al 30° giorno;
• 12,00% (1/10 del 120%) dal 31° al 90° giorno;
• 15,00% (1/8 del 120%) oltre il 90° giorno e entro un anno;
• 17,14% (1/7 del 120%) se il ritardo supera un anno ma non i due anni;
• 20,00% (1/6 del 120%) se il ritardo supera i 2 anni.

Se la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione (PVC, processo verbale di constatazione, senza notifica formale: sanzione pari al 24%, ovvero 1/5 del 120%).

Tabella: sanzioni ridotte con ravvedimento operoso per la ritardata registrazione del contratto di locazione

La sanzione minima del 120% viene così ridotta in relazione al momento di regolarizzazione della violazione:

RITARDATO VERSAMENTO IMPOSTA REGISTRO	SANZIONE RIDOTTA
Dal 1° al 14° giorno	0,1%
Dal 15° al 30° giorno	6,00%
Dal 31° al 90° giorno	12,00%
Oltre il 90° giorno e entro un anno	15,00%
Oltre un anno entro due anni	17,14%
Oltre i due anni	20,00%

Codici tributo per ravvedimento imposta di registro sui contratti di locazione

Una volta determinata la sanzione ridotta, questa deve essere versata assieme all’imposta di registro e agli interessi da ritardato pagamento. Il versamento deve essere effettuato utilizzando il modello F24 Elide. Di seguito, andiamo a riepilogare i codici tributo istituiti per il pagamento delle somme derivanti dalla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili. Tali codici devono essere utilizzati esclusivamente attraverso la presentazione del modello F24 ELIDE.

• Codice tributo “1500” – Imposta di registro per prima registrazione;
• Codice tributo “1501” – Imposta di registro per annualità successive;
• Codice tributo “1502” – Imposta di registro per cessioni del contratto;
• Codice tributo “1503” – Imposta di registro per risoluzioni del contratto;
• Codice tributo “1504” – Imposta di registro per proroghe del contratto;
• Codice tributo “1505” – Imposta di bollo;
• Codice tributo “1506” – Tributi speciali e compensi;
• Codice tributo “1507” – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
• Codice tributo “1508” – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
• Codice tributo “1509” – Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
• Codice tributo “1510” – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Come si compila il modello F24 Elide per la registrazione di un contratto di locazione?

Arrivati a questo punto è opportuno andare ad analizzare come deve essere compilato il modello F24 Elide. Questo è composto da diverse sezioni:

Sezione contribuente

In questa sezione devono essere indicati di dati del contribuente che effettua il versamento. In particolare, si tratta dei seguenti dati:

• Il codice fiscale;
• I dati anagrafici;
• Il domicilio fiscale;
• Il codice fiscale del coobbligato cioè erede, genitore, tutore o curatore fallimentare con il relativo “Codice Identificativo” (es. genitore/tutore: 02; erede: 07, etc). Nel caso in cui il versamento sia eseguito dalla controparte si indica il codice identificativo 63.

Sezione Erario

In questa sezione, qualora la tipologia di pagamento lo richieda:

• Nel campo “Codice Ufficio” – deve essere indicato il codice dell’ufficio destinatario ovvero dell’ufficio che ha emesso l’atto. Occorre indicare nessun valore per la registrazione dei contratti di locazione;
• Nel campo “Codice Atto” (il codice dell’atto a cui si riferisce il pagamento) – Occorre indicare nessun valore per la registrazione dei contratti di locazione;
• Nel campo “Tipo” (la tipologia di versamento per la quale è prevista l’indicazione di particolari elementi identificativi) – indicare la lettera F per la registrazione dei contratti di locazione;
• Nel campo “Elementi identificativi” – in caso di prima registrazione indicare nessun valore, mentre nel caso di pagamento successivo (annualità successiva, cessione, risoluzione, proroga) indicare il codice identificativo del contratto (cioè gli estremi di registrazione composti da 17 caratteri: codice ufficio, anno di registrazione, serie, numero, sotto-numero);
• Nel campo “Codice” – indicare il codice del tributo da utilizzare esclusivamente per il presente modello Elide (vedasi la tabella completa con tutti i codici tributo presente nella Risoluzione n. 14/E/14);
• Nel campo “Anno di riferimento” – in caso di prima registrazione indicare l’anno di stipula o di decorrenza del contratto mentre in caso di pagamento successivo indicare l’anno di scadenza dell’adempimento (attenzione non deve essere messo l’anno in cui si effettua il pagamento ma quello relativo all’annualità contrattuale);
• Nel campo “Importi a debito versati” – indicare gli importi da versare.

Esempio compilazione F24 Elide contratti di locazione:

Tipo	Elementi identificativi	Codice	Anno di riferimento	Importi a debito versati
F	codice identificativo del contratto	1500	2022	xxx,00
F	codice identificativo del contratto	1507	2022	xxx,00
F	codice identificativo del contratto	1508	2022	xxx,00

Ravvedimento operoso imposta di bollo sul contratto di locazione

Per quanto riguarda l’imposta di bollo dovuta sulla registrazione del contratto di locazione è previsto uno specifico schema di ravvedimento operoso:

0,66%, dell’imposta dovuta dal 1° al 14° giorno;
10,00%, dell’imposta dovuta dal 15° al 30° giorno;
11,11%, dell’imposta dovuta dal 31° al 90° giorno;
12,50%, dell’imposta dovuta oltre il 90° giorno e entro un anno;
14,28%, dell’imposta dovuta se il ritardo supera un anno ma non i due anni;
16,66%, dell’imposta dovuta se il ritardo supera i 2 anni.

Tabella: ravvedimento imposta di bollo contratto di locazione

RITARDATO VERSAMENTO IMPOSTA DI BOLLO	SANZIONE RIDOTTA
Dal 1° al 14° giorno	0,66%
Dal 15° al 30° giorno	10,00%
Dal 31° al 90° giorno	11,11%
Oltre il 90° giorno e entro un anno	12,50%
Oltre un anno entro due anni	14,28%
Oltre i due anni	16,66%

Codici tributo versamento imposta di bollo:

• 1505 – Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Bollo;
• 1506 – Locazione e affitto di beni immobili – Tributi speciali e compensi;
• 1507 – Locazione e affitto di beni immobili – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;

Sanzioni in caso di ritardata registrazione di contratto di locazione a cedolare secca

Per le sanzioni dovute nei confronti di chi ha optato per il regime della cedolare secca, si ritiene che, analogamente a quanto avviene nei casi in cui l’opzione sia esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione nei termini, anche in caso di registrazione tardiva, a seguito dell’esercizio dell’opzione per il regime alternativo, il locatore non è tenuto al versamento dell’imposta di registro. Tuttavia, le parti contraenti restano tenute al versamento delle sanzioni commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca. Anche in tal caso, i soggetti obbligati alla registrazione possono beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso (articolo 13 D.Lgs. n. 472/1997) al sussistere delle condizioni ivi previste (Agenzia delle Entrate, Circolare 1º giugno 2011 n. 26/E, punto 9.1).

In caso di tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca il locatore è comunque tenuto al versamento delle sanzioni amministrative commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca (Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate).

Importante:
Anche in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca è prevista una sanzione amministrativa che va dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta. Tuttavia, se la richiesta di registrazione del contratto è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni trova applicazione la sanzione amministrativa ridotta dal 60 al 120 per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro.

Anche in tal caso, i soggetti obbligati alla registrazione possono beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso con la stessa percentuale di riduzione delle sanzioni vista nella tabella precedente, per i contratti per cui è previsto il pagamento dell’imposta di registro. Deve essere osservato che nel caso di contratto di locazione sottoscritto a canone concordato, ex art. 2, comma 3 Legge n. 431/98, la base imponibile della sanzione deve essere ridotta al 70% (quindi, con una riduzione del 30%).

Esempio

Poniamo il caso di un contratto di locazione ad uso abitativo, con opzione per l’applicazione della cedolare secca, stipulato in data 15 gennaio, con durata di 4 anni (contratto a canone libero), canone annuo di 12.000 euro. Il termine per la registrazione all’Agenzia delle Entrate del contratto è il 14 febbraio. Supponiamo che la registrazione avvenga in data 30 marzo, vediamo come si determina la sanzione per la tardiva registrazione?

Il ritardo è entro 90 giorni, quindi la sanzione ridotta applicabile è del 13,33%. L’imposta di registro calcolata sul corrispettivo annuo pattuito, per i quattro anni di durata del contratto è pari a 960 euro (€. 12.000*4 * 2%). Pertanto la sanzione per tardiva registrazione del contratto di locazione con cedolare secca è di 127,97 euro (960 * 13,33%).

Adempimenti Per Il Ravvedimento DellaTardiva Registrazione Del Contratto Di Locazione A Cedolare Secca

Riepilogando, per la sanatoria della tardiva registrazione di un contratto di locazione, occorre che il contribuente presenti agli Uffici dell’Agenzia delle Entrate la seguente documentazione:

1. Il versamento della sanzione, effettuato con il modello F24 Elide (vedi Risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014 dell’Agenzia delle Entrate);
2. La compilazione del modello RLI in ogni sua parte, indicando l’applicazione della cedolare secca.

Per quanto riguarda il versamento con F24 Elide il modello può essere presentato in modalità cartacea presso un istituto bancario oppure pagato telematicamente attraverso i servizi Entratel o Fisconline messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Il codice tributo da utilizzare nel modello F24 Elide è:

“1507 – Sanzioni da ravvedimento per tardiva registrazione del contratto“

L’anno da indicare è quello relativo alla prima annualità del contratto.